Nella scelta della casa è importante che l’abitazione da acquistare, oltre a soddisfare le esigenze del cliente, abbia il prezzo di acquisto coerente con quello di mercato. Ma come può fare l’acquirente di un’abitazione, magari a digiuno di “valori immobiliari”, a verificare che l’offerta richiesta dalla proprietà sia effettivamente quella di mercato? “I principali elementi da valutare sono due, e cioè che il valore unitario, calcolato  per metro quadrato, applicato alla superficie della casa sia coerente con quello di mercato e che la superficie commerciale sia correttamente misurata e calcolata, considerato che calcolare la superficie principale dell’abitazione e la superficie delle dotazioni accessorie da questa possedute, come balconi, terrazze, cantina, solai, in modo non conformi alla dottrina estimativa, potrebbe  portare a un valore che può discostarsi anche notevolmente da quello di mercato”, spiega Rocco Attiná, già presidente nazionale della Fiaip, la federazione italiana agenti immobiliari professionali, oltre che  ideatore  dell’Osservatorio immobiliare, strumento che ha letteralmente rivoluzionato la lettura del mercato immobiliare, offrendo, per la prima volta, uno strumento di confronto in grado di assicurare maggior trasparenza al mercato immobiliare stesso.

Prima regola da seguire: verificate i prezzi con la “Borsa del mattone”

“Ricavare  il valore  unitario di mercato per un’abitazione può essere estremamente semplice”, prosegue Rocco Attinà, “grazie all’esistenza di  numerosi “osservatori immobiliari” che sono presenti sul mercato, vere e proprie “Borse del mattone” che  spesso individuano per ciascun Comune quotazioni riferite per zona, quartiere e addirittura anche per vie, rilevando generalmente valori unitari medi di mercato, ovvero intervalli di quotazioni, da una quotazione minima a una massima, distinti per  tipologie immobiliari (dall’appartamento economico alla villa) e riferite di norma a un  immobile di tipo “ordinario”, con riferimento allo stato di conservazione e  manutenzione più frequente nella zona.

Il valore medio può alzarsi o abbassarsi secondo i “coefficienti di merito”…

È evidente allora che, per verificare  se il valore unitario applicato all’abitazione è coerente con il mercato, è necessario innanzitutto: individuare il valore unitario  medio espresso negli osservatori immobiliari, ovvero calcolato effettuando la media dell’intervallo minimo massimo; adeguare quel valore, in aumento o diminuzione, utilizzando opportuni coefficienti di valorizzazione o penalizzazione, detti coefficienti di merito, che muovono dalla constatazione che il prezzo di un immobile è una funzione delle proprie caratteristiche.

… che tengono conto del tipo di costruzione, della manutenzione, del taglio…

Il valore unitario da riferire all’abitazione, rispetto a quello espresso negli “osservatori immobiliari”, deve in definitiva tener conto delle specifiche caratteristiche da questa possedute quali, per esempio, la tipologia costruttiva; lo stato manutentivo e conservativo;  la qualità delle finiture o dei materiali utilizzati per gli ambienti e dei serramenti e infissi; il taglio (generalmente infatti il valore unitario è maggiore in un immobile di superficie inferiore rispetto a quello con quello con superficie maggiore); il livello di dotazione e l’efficienza degli impianti, la dotazioni di impianti, nuove tecnologie sul risparmio energetico,videocitofono, termo autonomo, climatizzatore, ascensore; la dotazione di pertinenze accessorie comuni (giardini condominiali, sale riunioni ecc); la dotazione di pertinenze accessorie esclusive: parcheggi esclusivi box, posti auto coperti/scoperti cantine soffitte; le dotazione di  pertinenze di ornamento esclusive:  terrazzi, balconi, porticati, giardini;  il livello di piano; la luminosità; l’esposizione e la panoramicità; la qualità distributiva funzionale degli ambienti.

… ma anche di impianti, infissi, ascensore, giardino…

“Per quanto concerne invece la determinazione della superficie principale dell’immobile”, prosegue sempre Rocco Attinà, il parametro di riferimento è il metro quadrato lordo che comprende i muri  interni ed esterni, fino a uno spessore massimo di 50 centimetri e il 50 per cento dei muri in comunione con altre unità immobiliari fino a uno spessore massimo di 25 centimetri. 

Il metro quadrato lordo comprende anche i muri, ma solo fino a un certo spessore

Infine, per la determinazione delle superficie accessorie delle abitazioni possono essere adottati i criteri di ponderazione stabiliti dalla norma Uni 10750  e dal Dpr n. 138/ 98. Cosa affermano queste due normative? La prima che per il computo delle superfici scoperte delle unità immobiliari di tipo abitativo, le percentuali di calcolo (che possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell’immobile e alle peculiarità delle superficie esterne e comunque non dovrebbero eccedere il 30 per cento della superficie coperta) vanno calcolate al 25 per cento in caso di balconi e terrazze scoperte; al 35 per cento per patii e porticati; al  60 per cento delle verande; al 15 per cento dei giardini di appartamento; al 10 dei giardini di ville e villini.

E terrazze, verande, cantine e soffitte si calcolano solo in misura ridotta

Infine”, conclude Rocco Attinà, i criteri di ponderazione per il calcolo della superficie accessoria ai sensi del Drp 138/98 affermano che la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, è computata nella misura del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani della casa e  del 25 per cento se non comunicanti;  la superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, è computata nella misura del 30 per cento, fino a metri quadrati 25 e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con gli ambienti dell’abitazione principale;  del 15 per cento, fino a metri quadrati 25 e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. E, ancora, che la superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, va computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie di cui agli ambienti principali dell’abitazione e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per i parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di abitazioni in villa o in villino, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie di cui agli ambienti principali dell’abitazione”. Tutto chiaro? Probabilmente per qualcuno, particolarmente a digiuno in materia, non del tutto. In questo caso l’invito che rivolge Rocco Attinà è quello di affidarsi a un agente immobiliare di fiducia, “che ognuno dovrebbe avere esattamente come ha medico o il commercialista, e che potrà aiutarvi nella valutazione corretta di quanto state acquistando”.

Leggi anche:

Gaetano D’Andrea, l’avvocato che si fa in tre per dare la miglior consulenza immobiliare